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面对调控“狙击”,房企如何做到“不缺钱”?
2018/7/11   来源:观点地产网
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    随着金融严监管和去杠杆的推进,房企融资环境已然发生巨变,从资产荒到资金荒,也不过短短几年时间。风水轮流转的背后,是对房企去与留的考验,2018年或许会是中国房地产发展史上的转折点。

    脆弱的资金链

    中美贸易争端不断升级,人民币汇率连续贬值,不仅绿了国内股市,还会使得企业海外融资成本不断攀升,风险随之骤增。

    央行发布的《中国区域金融运行报告(2018)》中提到“房企负债率较高,偿债压力较大。”这是自2004年发布运行报告以来,首次警示房企高负债率风险。于房企融资而言,并不是一个好的信号。

    在“房住不炒”的调控主基调下,6月底,棚改货币化政策收紧的消息接踵而至,虽然国开行迅速澄清并没有一刀切,但市场情绪已如一江春水被搅动。面对房地产形势的变化,碧桂园一度传出叫停三四五线“全覆盖”战略,股价也应声下跌。

    这厢国内金融监管力度加强,银行缩表,A股公司债审核趋严;那厢发改委收紧房企海外融资,限制发行境外债投资房地产项目。融资渠道收紧,导致融资门槛提高,资金成本水涨船高,看起来庞大的房地产资金链充满了不确定因素。

    负债高压下的房企

    几年房企疯狂拿地,地王频出,大部分前期销售回款被这些 “高成本”土地消耗,部分房企负债率居高不下,偿债压力较大。屋漏偏逢连夜雨,船破又遇顶头风。2018年房企债券进入到期高峰,又逢人民币汇率大跌,导致还债成本增加。截止到今年年中,国内已有房企出现违约现象。

    资金荒中如何另辟融资蹊径?

    纵观百强房企中排名靠前的几家,周转能力和资金回笼速度同样领先其他房企,这也不失为应对融资困境的法宝之一。这种应对方式虽能改善企业资金状况,其实依旧是高周转、高杠杆发展模式的延续。传统融资方式受到政策收紧,房企想要获得增量融资,寻找新的融资渠道和方式需求凸显。

    实际上新增融资门槛越来越高,金融机构对房企审核与评级趋于严苛,资金荒依旧严峻,这也预示着金融将在地产发展中扮演比以往更重要角色。金融与地产联系越来越紧密,这在2017博鳌房地产论坛的出席嘉宾中就有体现,不仅有陈淮、樊纲、巴曙松、李尤佳、连平、陈锐彬、袁春、林采宜、沈建光等经济学家和金融精英,更有高盛、绿地金服、摩根士丹利、法国巴黎银行、乾立基金、瑞士银行、星展银行、浙商银行、交通银行、中信证券、招商证券、东方证券、工商银行、瑞穗证券、平安银行、霸菱亚洲、长江证券等国际、国内数十家金融机构高管出席。

    8月1~4日,2018博鳌房地产论坛将在海南举行。在去年的基础上,将邀请到更多国内外金融机构高层出席,在博鳌理事沙龙、经济学家早餐会以及大会等多个环节中均有涉及金融话题,为房企和金融机构有搭建一个良好交流的平台,共同解锁资金荒下的融资新姿势。

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