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贷款没还清的房子怎么交易?不注意这几点小心钱房两空!
2018/9/10   来源:融360
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    二手房交易的时候,有些换房的购房人有着双重身份,既是买房人也是卖房人,在房屋买卖过程中面临着许多问题,比如旧房子的贷款还没还清该怎么交易?买卖的时候需要注意什么呢?

    融360说房君(fangdai123)在这告诉大家,二手房贷款没还清也能换房,只是需要提前把剩余贷款还清,解除抵押才能出售、买新房。

    先来说说卖房前还贷款、解押的操作。

    如何还清贷款?

    1、房贷转按揭

    意思就是将剩余贷款债务转给新的买房人,不过需要先征得贷款银行同意,卖房人向银行申请变更借款人、借款期限等信息。另外,如果买家跟卖家申请房贷的银行不是一家,还会涉及跨行转按揭,但是未必所有银行都支持这项业务,这种方式有一定的局限性。

    2、用买家首付或全款还清贷款

    如果买家首付金或者全款金足够还清贷款,卖家可以申请用上述资金提前还贷,这是最为常见的一种方法。当然,这得取决于买家的资金状况,如果对方经济能力有限,需要筹集资金,加上信贷政策的收紧,银行审批房贷的周期变长,着急卖房子的话就要慎重了。

    还款时,建议利用好中介和银行的居间作用,不要把钱打到任何个人账户,而是打到第三方资金监管账户,防止资金被人滥用,弄得钱房两空。

    3、卖家筹集资金还贷

    假如上述两种方法都行不通,只能由卖家自己筹钱还款了,这种方法相对买家更稳妥,具体还要双方沟通协商。

    如何解除抵押?

    各地区对于解押时间的规定不同,有的要求在过户之前完成解押,也就是说这样的房子即便没有办理完解押,也能房屋核验、网签、房屋评估、商贷银行面签。而有的地方规定必须先办完解押,才能核验房源。

    解押的大致流程如下:

    1)联系银行预约解押业务

    2)去银行柜台办理提前还款

    3)按约定还款

    4)办理结清手续,打印利息清单

    5)到银行贷后中心出抵押材料

    6)到不动产中心解押

    7)归档完成解押

    再说说换房遇到贷款未结清的房子时,要特别注意的几个问题:

    1、做好房屋背景调查

    去房屋所在地房产登记部门查询房屋档案情况,是最简单直接的方法。如果条件不允许,可以通过走访街坊邻居,咨询业主群等方式侧面验证房屋信息。

    2、在合同中明确违约责任

    另外,签订购房合同的时候,要明确各种违约责任,比如房屋价格、权属,解押过程中可能会出现的违约问题等,尽量不要听信口头承诺,落实到白纸黑字上才具有法律效力,出现问题也利于取证维权。

    同时,一些旧房贷款没还清的换房人,对资金的依赖性较强,需要用资金进行周转,合同中要注意给自己留出足够的时间办理解押、收款、付首付、等操作,以免因时间不足造成违约。

    3、做好产权预告登记

    还有一种防止房子被一房二卖的方法,叫做预告登记,指的是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,而按照约定可以向登记机关申请预告登记。翻译成大白话就是,提前向房管登记部门做好产权备案,将房子“锁定”。

    预告登记后,卖方不能未经买房人同意就随意处置房子,包括将房子抵押、出售给别人,即使跟第三方签了合同也无效,在一定程度上保证了买房人的权益。

    二手房交易过程相对复杂,出现风险的可能性更高,尤其是贷款没还清的房子,由于涉及产权抵押和资金问题,买卖双方要留意其中的风险,比如确认房屋信息、银行解押规定、交易周期等,总之,多留个心眼是没错的。

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