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土地市场升温将再度刺激房价?专家:个别现象!
2019/6/25   来源:中国证券报
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    端午小长假,中证君走访国内多处楼盘发现,为刺激市场需求,部分售楼中心打出购房优惠招牌,推出特价房、折扣房,甚至发放看房红包,即便如此,居民购房热情仍不温不火。

    与之形成对比的是,5月以来,部分城市土地市场升温,杭州更是以收获266亿元土地出让金领跑土地市场。不过,分析人士指出,土地市场升温只是个别现象,并未在全国遍地开花。个别城市中的优质地块,才会产生高溢价竞争,国内土地市场仍将呈平稳发展态势。

    数据显示,告别年初短暂“小阳春”后,5月以来一二线楼市表现平稳,三四线城市楼市仍处于盘整期。市场普遍认为,未来房地产区域市场分化将愈加明显。其中,一二线城市房价更趋平稳,部分三四线城市将面调整压力。

    消费者购房日趋理性

    中证君端午小长假期间来到山东省某四线城市开发区的一家楼盘,虽该楼盘推出部分特价房,但也仅有3组顾客前来看房。该楼盘去年秋季开盘的约700套住宅目前还剩数十套待售,虽销量可观,但远不及前两年开盘不久便售罄的场面。售楼处人员向中证君介绍,为吸引居民购房,小区内特设某知名小学分校,如果全款购房,还可免约1万元现金。

    当地某售楼平台促销广告

    市民孙女士去年迎来家中第二个小孩,她计划更换一套住房。“父母得过来带孩子,想换套140平的。”不过孙女士表示,该楼盘售价12000元/平方米,略高于心理预期,她仍在观望。

业内人士透露,自去年10月开始,当地房价已到阶段高位,在“房住不炒”的定位下,消费者的购房行为也日趋理性,目前购房者多数处于观望状态。

    土地市场升温将再度刺激房价?专家:个别现象!

    5月以来,部分城市土地挂牌量明显增多。土地市场升温是否意味着将迎来新一轮房价上涨?

中指研究院报告显示,5月全国土地市场整体供应同比增加,成交环比量价齐升。5月,全国土地市场供应量同比微增,宅地供应增逾两成,各线城市供应环比均增。成交方面,整体成交量环比增加近一成,成交均价同比上涨近50%,出让金总额同比走高。

    从5月全国300个城市土地市场情况来看,供求方面,市场总体供应量较4月上升,但成交量同比下滑;价格方面,整体成交均价走高,一线城市均价同比翻番;出让金方面,出让金总额同比上扬,杭州揽金近266亿领跑;此外,长三角土地交易活跃,多宗地块入围前十榜单。

    不过,分析人士指出,土地市场升温只是个别现象,并未在全国遍地开花。个别城市中的优质地块,才会产生高溢价竞争,国内土地市场仍将呈平稳发展态势。

    备受关注的是,为控制土地竞拍热度,近期继苏州等地下调土地最高限价后,合肥也于近期发布《关于进一步明确竞买资格审查的公告》,尽可能避免关联公司报名参加同一宗地的竞买,最大限度地防止围标现场发生。

    对此,业内人士表示,稳地价才能稳房价,政府不断出台系列调控政策,预示着“稳地价、稳房价、稳预期”仍将是未来一段时间房地产市场调控的主基调。

    张波表示,稳房价的关键点主要包括三个方面:一是供需平衡,即单靠行政手段压制房价的效果只能作用于短期,市场供需平衡才是楼市稳定的基础;二是因城施策,不同城市的冷热程度和供需双方的特点都具有差异性,落实地方主体责任,因城施策是保证楼市稳定的关键点;三是持续打击房地产市场乱象,尤其是哄抬房价、鼓吹炒房等行为。

    另据穆迪预计,在房价持续强劲上涨的情况下,调控措施放松可能性降低,年内房价涨势料将放缓。

一二线楼市表现平稳,三四线城市楼市仍处盘整期

    告别年初短暂“小阳春”后,5月以来一二线楼市表现平稳。

    新建住宅方面,中指研究院报告显示,5月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为14836元/平方米,环比上涨0.24%,涨幅较上月收窄0.04个百分点。其中,北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为26864元/平方米,环比上涨0.08%,涨幅较上月收窄0.03个百分点。

    58同城、安居客发布的5月《国民安居指数报告》显示,5月全国楼市67个重点监测城市中,新房价格环比上浮0.44%,二手房环比微增0.11%。告别年初金三银四“小阳春”后,5月全国楼市整体上涨动力偏弱。

    值得关注的是,诸葛找房数据研究中心6月6日发布的限竞房报告显示,北京限竞房供应占比已超六成,为北京市场的供应主力。然而在2019年限竞房产品大量入市的情况下,北京新建商品住宅市场也存在着供应结构单一,产品有同质化倾向的问题,导致限竞房去化压力加大。

    张波分析,首先,区位因素是影响限竞房热度的首要因素,目前绝大部分限竞房都位于五环周边,同时区域内的同质化竞争激烈,加剧了区域内项目的去化难度。

    其次,限竞房未来的成本压力仍然较大,从近两年上市的限竞房来看,拿地的时点大都是在2016年末到2017年中,这个时段北京楼市依然热度较高,房企对于后市普遍较为乐观,拿地热情也高,也同步造成土地成本相对较高而销售价格难有大幅下降空间。

    另外,以目前北京楼市的行情来看,限竞房新增供应的销售压力依然较大,并且不排除部分项目会以贴着成本最低售价的方式加快销售。

    二手房方面,5月,某研究院监测的10个城市(北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡和金华)二手房成交量为8.0万套,环比下降2.7%,该机构预计6月10城二手房成交量环比进一步下降。

    我爱我家研究院通过梳理5月全国各地楼市重要政策及事件指出,国家和地方相关政策促使一二线城市楼市降温。

    房地产区域分化愈加明显

    展望一二线城市楼市走势,张波指出,尽管目前一线城市仍是全国调控最为严格的区域,但房企对一线城市土地保持了相对谨慎乐观,一线城市楼市未来的稳定性要好于全国。而人才政策等因素将拉升部分二线城市的竞争力,尤其是近期出台人才政策力度较大,同时城市本身吸引力也较大的城市,例如杭州、宁波、呼和浩特等。

    招商证券研报称,三四线城市销量或有1-2个季度的调整,若调整幅度较大或拉动全市场销量出现第二个底部(预计在年中左右),但之后将企稳。

    58安居客房产研究院首席分析师张波指出,三四线城市未来最大的掣肘在于人口,但三四线城市依然有两个明显的发展点,其一是环一线和环热点二线城市的三四线,这部分城市将承接人口的外溢需求;其二是重点城市群涵盖的三四线城市,包括长三角、珠三角、京津冀等,这类城市群本身的发展会带动区域内城市的吸引力共同提升。

    招商证券表示,房地产区域分化依然明显,目前一二线处于复苏轨道、三四线仍在探底。

    中指研究院表示,房地产市场整体仍将继续平稳运行,各线城市将延续分化态势。其中,一二线城市房价将更趋平稳,部分三四线城市将面临调整压力。

    某研究院预计,2019年上半年40城成交将继续萎缩,分城市类别看,一线城市将继续企稳;东部二线城市后续将持续降温,其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量或面临下跌风险。


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