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中国土地观察 10月50城卖地2000亿:供需双向缩水 地市萎靡不振
2019/11/1   来源:乐居买房
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     乐居买房讯(付强)

  经历了9月的小幅供应上扬后,土地市场“乍暖还寒”,于10月再度陷入沉寂,供需两端环比均出现下滑。据乐居买房不完全统计,全国60座土地交易相对活跃的城市共出让334宗地块,成交总金额约1987亿元,较9月下降近3成,为下半年来最低值。

  武汉凭借225亿的卖地所得领跑城市榜单,南京、杭州排名二三位,卖地收入超百亿的城市仅有4座,9月时仍有7座。

  企业方面,国企、央企表现依旧抢眼,“大手笔”屡见不鲜,但多数房企延续审慎拿地姿态,不少甚至已经“蛰伏”,土地市场成交活跃度急剧下降。

  土地拍卖“叫好不叫座”

  优质地块徒呼“生不逢时”

  从市场反馈看,今年楼市的“金九银十”或再次有名无实,而土地市场借楼市提振信心的愿景无疑也已落空。

  据研究机构数据,10月,全国300城宅地供应环比小幅下降,二线城市降幅逾两成;整体成交量环比减少超过4成,成交均价环比下降10个百分点,仅为2177元/平方米。

  而在60座重点城市范围内,各项降幅更加明显。据乐居买房不完全统计,10月入市土地计有334宗,来自50座城市,出让总面积约1693万平方米,较9月减少538万平方米,降幅约24%;成交总金额1987亿元,相比9月再度下跌827亿元,较7月3800亿的峰值更是几乎“腰斩”。 

  岁末逐渐临近,房企抓销售、促回款、稳定资金流的工作重点愈发突出,拿地动力不足、实力受限,土地市场就显得日趋“边缘”,热点难觅。整个10月,招拍挂地块中有219宗以底价或近底价成交,占比高达65.6%,较上月有所提升。

  与此同时,高溢价成交地块数量继续缩减。10月所有顺利出让土地中,成交率超过30%的有30宗,其中17宗超过50%。

  值得关注的是,在非核心区偏远地块大多以零溢价成交的同时,相当一部分行业公认的、位于核心地域的优质土地也以“一轮游”收场,不得不令业界动容。有分析人士就此指出,如果将此类地块放之今年二季度、在当时的市场环境中“接受检验”,成交情况必定会有天壤之别;此时入市、底价成交,只能无奈感慨“生不逢时”。

  不过,相比流拍停拍地块,能顺利入市已然是种幸运。据乐居买房观察,各地10月土地流拍、中止或延期出让现象有增无减,尤以天津、珠海、郑州等城市为甚。天津本月共有10余宗土地“爽约”,珠海则有9宗土地终止出让,而成功入市地块一共只有3宗。

  究其原因,购房者普遍对楼市信心不足,价格预期不断被拉低,而开发商因为利润难以兑现,正常资金流难以维系,自然无力向土地市场投入更多,放缓拿地甚至不拿地的决策并不少见,直接导致停牌、延期、流拍充斥土地市场。

  二线城市供应减量仍为“支柱”

  三四线成交“缩水”严重

  具体来看,一线城市土地市场10月表现中规中矩,除深圳外均有土地入市,但溢价率仍在各线城市中垫底。京沪穗三城合计出让15宗土地,宅地平均溢价率仅为7.2%,上海5宗地块全部以底价成交、广州亦只有一宗宅地以溢价入市。

  成交情况相对火热的只有北京,4宗地块共揽金107.4亿元,其中两宗以平均20%的溢价率成交,最高达34.2%。

  二线城市土地供应虽有减量,但依然扛起了土地市场的“大旗”,成交金额领跑各线城市。10月城市卖地排行中,武汉以225亿的成交金额高居榜首,南京207.3亿位居次席,杭州凭借超过百亿的成交额力压北京、位居三席,宁波、天津、青岛、无锡也均位列前十。

  然而,上述城市如今更多依靠体量取胜,今年4-7月十余家企业围猎一宗地块的情景几乎不复存在。以南京为例,三宗大体量拍卖颇为吸睛,但结果却差强人意:11宗宅地的平均溢价率仅为8.2%,部分地块的楼面价较此前同区域下降明显,更有两宗宅地临时中止出让。杭州境遇相似,涉宅地块虽然仍能以一定的溢价率成交,但与此前动辄30%的数据已拉开差距。

  武汉是极为难得的例外,以20%、30%溢价率成交的宅地不在少数,最高超过90%,土地市场的高热度彰显无疑。

  历来扮演重要角色的三四线城市整体风光不再,虽供应小幅微增,但成交量环比缩水近半,成交总金额亦有相应下滑。

  不过,向来是各能级城市中溢价率最高的三四线地市,在本月成交量骤增的情况下依然上演了“最后的倔强”,成交地块溢价率维持在相对高位,几乎凭一己之力拉高了全国均值、避免溢价率跌破下限;惠州、台州、温州、泉州、赣州、金华、常州等表现抢眼,银川则贡献了10月仅有两宗溢价率超100%土地的其中一宗,一宅地以起拍价115%的溢价成交。

  另据乐居买房统计,10月初卖地收入超过900亿的广州、福州、重庆三城,本月结束时只有广州“冲千”成功,成为年内第9座卖地超千亿的城市,其余8城分别为杭州、苏州、北京、武汉、上海、南京、宁波和天津。

  央企国企拿地魄力依旧

  “多观望、缓出手”成共识

  房企方面,多数企业拿地审慎态度有增无减,除了对一些优质地块也开始“忍痛割爱”,导致流拍停拍增加之外,对于高价地块也变得慎之又慎。在本月成交价高于10亿的53宗土地中,溢价率超过20%仅14宗,其中相当一部分被央企、国企摘下。

  受融资渠道持续收紧、销售回款稍显缓慢等因素影响,部分企业资金流趋紧的情况至今未见明显好转,为保正常运营不得不“冷落”土地市场。不过,部分央企、国企显然对此顾虑不深,本月依然贡献了多起“鲸吞”式大额成交,典型如中海51亿摘得广州海珠宅地,保利36.77亿深耕温州,中交39.4亿、24.5亿分别进军南京、天津等。华侨城两天内以66.4亿、29.2亿分别落子武汉和南京,前者为月度单宗最高成交额;凭借大宗交易,华侨城10月在60城土地市场掷出104.7亿,荣膺月度拿地冠军。

  不过,也有企业打破了央、国企对于高价地块的“垄断”。本月剩余两宗成交额超过40亿的地块被世茂和滨江分食,前者56.4亿进军珠海,将在港珠澳大桥珠海口岸打造巨无霸综合体,后者41.5亿继续深耕“大本营”杭州。

  值得注意的是,融资成本同样较低的民营龙头企业,本月也普遍放缓了拿地的脚步。以碧万恒为例,三家企业的拿地金额仅为21.6、9.3和7.9亿元,尤其是万科和恒大,与此前单月拿地超200亿的情况形成鲜明对比。

  其他企业的拿地情况则普遍较为分散。据乐居买房统计,整个10月,在土地市场投入超过30亿的企业仅有10家,除上文已经提到的,还有大华、融创、金茂和中梁。(完)

  附:乐居买房重点监测60城名单

  北京、上海、广州、深圳、重庆、长沙、东莞、大连、福州、佛山、贵阳、南宁、哈尔滨、杭州、合肥、呼和浩特、郑州、长春、兰州、南京、宁波、南昌、南通、青岛、成都、济南、石家庄、苏州、西安、沈阳、唐山、天津、太原、武汉、无锡、厦门、银川、昆明、烟台、中山、珠海、常州、江门、温州、嘉兴、湖州、潍坊、金华、徐州、台州、菏泽、赣州、阜阳、扬州、绍兴、保定、泉州、惠州、廊坊、盐城

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