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潘永堂:2020年房地产走势的八大预判
2019/11/27   来源:地产总裁内参
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       2016到2018年,是房企高歌猛进的“光辉岁月”

  2019年也是地产全面进入“降温”长周期的一年

  也有人说,2019年是房企处处碰壁最厉害的一年

  承接2018年三四季度“活下去“的悲观心态,让所有房企真正冷静的是2019年。

  战略收缩,降杠杆、回归地产主业,多元收敛、投资更谨慎、组织合并与裁员,回归产品服务,强化销售……

  同时,因为真缺钱,2019年也是所有房企认识到“现金为王”最深刻的1年,这一年,销售乏力与融资收紧并举,回款、回款、回款,成为房企一整年的“内心呐喊”!

  2019年,还有35天就结束了。

  尽管所有房企都在拼搏最后的35天。但关于明天、关于2020年,关于房地产格局与趋势,在这个时点,一直关注房地产未来和房企战略进化的地产总裁内参,也同步抛砖引玉,洞察一下接下来35天之后,2020年的中国房地产将会是何种模样?

  老潘也声明,房地产预测,从来不是追求精准度,更核心的是构建对未来的认知和判断。

  关于2020年,老潘结合诸多房企大佬调研、证券金融机构研判,整体总结为《2020年中国房地产走势的8大预测》

  预测1:2020年房地产“量跌价稳”是大概率事件

  当初很多专家预测2018年是中国房地产天花板的巅峰,结果2019年又打脸了,即使迎来史上调控最密集、最严峻的2019年,2019年销售额突破“16万亿”、超过2018年之顶,又是大概率事件。

  当然有人质疑这个数据的真实性?老潘也回应了一句,去年15万亿的数据也不一定准,但从连续数据对比而言,2019年也超2018年了。所以,地产人莫轻言行业到顶,尤其在中国一个GPD中高速增长,13亿人口大国、城镇化才59%的国度,现阶段对总量到顶的预判,还是要慎重。

  2020年如何了?

  目前大家比较主流的看法是2020年是楼市“量跌价稳”的一年。

  整体而言,2020年房地产销售总量会维持在15万亿到16万亿左右,正如某地产大佬强调,16万亿的市场预计会维持好几年。

  在具体销售额构成上,目前耕读偶认为2020年销售面积会在正负5%波动,但房价在调控持续下会继续整体保持稳定,比如标普就预计,2020年全年全国商品住宅销售额增速将放缓至0%-5%,主要靠基本面较好的城市的稳健住房需求支撑。同时,2020年房地产销售究竟多少,核心主导因素是销售面积,而非价格去主导。

  中金公司的预测更加精准,即2020年房地产销售整体仍将保持平稳,预计全国销售面积同比下跌4%、销售金额同比增长1%。

  其中一二线城市销售面积走平,三四线城市虽趋势向下,但不会大幅失速。

  从季度间变动趋势来看,明年一季度销售增速或延续今年四季度的走弱态势,二季度开始边际回升,三四季度持续上行,全年整体呈现“前低后高”走势。

  预测2:2020年房地产政策不会大松,但小松可期

  房地产是政策市,2019年整体楼市政策有2大特征:

  其一,整体不会大松,但小松可期待,因城施策的局部松是合理的;

  其二,2018年731开始的房地产政策是 “未松先紧”,而之后的房地产调控虽然整体加紧了,但整体仍然处于“松紧对冲”的格局。

  比如2018年上半年火爆下半年冰冷,2019年上半年火爆小阳春几个月,2019年下半年寒冷……其实一直是松紧对冲。政策并没有100%的紧,全面的紧。

  事实上,从2018年731强势政策以来,政策连续性一直在保持。

  多家券商预计,2020年房地产行业政策大幅放松的可能性较小。

  理由很简单,2019年一直在严峻政策,而2020年考虑到中国经济压力和地方土地财政逻辑依旧存在;其次,当前我国房地产业从投资开发、融资、拿地、开工及销售整个产业链条均表现出下行趋势,而房企2019年的调整也很厉害,房企的破产、裁员、地王之痛,现金流之疡,销售去化大幅度下降,所谓的2020年房地产调控,已经没有必要再加码,从严的必要性。其三,政策房住不炒一直是态度坚决,考虑到楼市自2018年7月之后低迷蔓延1年半后,2020年也不敢大松,否则被压抑的需求,或者客观存在的投资需求,会迅速反攻,道理很简单,房价在短期内大幅上涨肯定会迎来更严格调控,又会迎来房价的下跌,从2019年连续一些城市被警告谈话就可见一斑。

  如此看来,房地产政策在2020年即没有从严必要,也莫要有大松的期待。

  所以,更长期看,2018年731开启的一连串调控,总结下来核心是四点:其一房价不能涨,其二,钱不能流到房地产,其三,房地产不能作为经济短期刺激的工具。其四,加之上一轮限价,整体也然,这或将是一个长期行为。

  预测3:2020年是“几家欢喜、多家愁”的格局

  整体格局来看,今天中国房地产仍然在“房企分化,集中度加剧”的通道中。

  这个通道还中短期还没有走完,而差别只是每年的加剧程度、分化度不一样罢了。

  具体而言,政策宽松期对行业、对大小房企都是普遍性利好,而政策收紧期则优质房企优势得到强化,小房企可能是生死问题,整个行业集中度提升的速度可能更快。核心一个逻辑是在行情差的时候,很多中小房企获取土地、获取资源、获取人才与供应商博弈等的能力都会拉下太多,比如银行的贷款门槛和白名单会收紧很多,这个时候催生的大中小分化程度可能更深刻。

  从明年的政策、市场的走势来看,2020年的确是“几家欢喜多家愁”的格局。

  哪些房企会欢喜了?即那些在战略上坚持“有质量、可持续的增长”的房企,他们在资源价值、扩张能力、安全防御性都做得比较均好,他们在弱市下反而更加凸显自己的优势。而多家愁。

  一则是以前考财务杠杆驱动、负债较高、地王项目过多、产品力功底比较弱的大中型房企,比如库存有问题,土地储备布局不对,拿地贵了,那么这样的中型房企或许是能否活着的问题了。

  二则大多数中小房企因为2020年融资成本高,销售去化低和去化周期延长,最终2020年很不乐观。

  太平洋证券房地产组分析师徐超表示,行业集中度提升将从“春秋”阶段演进至“战国”阶段。大型房企的兼并对象将从微型房企,向资金链紧张的百强房企手中的部分项目转变。他认为,融资优势明显、具有独特拿地优势、开发品质极高的房企将在这个过程中“杀出重围”。

  预测4:2020年TOP10/30集中度将由当前29%/51%提高至32%/57%

  头部企业的集中度会在2020年继续加强,究竟会到达一个什么样的程度了?

  对此,中金预测,TOP10市占率最终可达40-50%,目前大概在30%左右,未来头部10强5年销售额平均可实现10%以上年化增长。

  分梯队来看,中金预计2020年TOP10强集中度将由当前29%提升至31%,30强由51%提高至57%。并且所覆盖标的平均可实现15%销售额增长(利润率稳、权益比升)。

  从中金这个数据来看,即30强的增速依旧处于较高增速。头部10强房企的确规模体量过大,增速在逐步下降。

  预测5:2020年是融资的大考年,打造融资体系能力

  2020年将继续迎来还债的高峰年。

  魏杰提醒,2020年仍然是还债的高峰期,2014-2016年的放水导致中国负债太高,所以2018-2020年是中国的还债高峰期。

  事实上,即将到来的2020年,融资压力巨大的房企,如何“找钱”来应对即将到来的还款期,将是其未来2020年面临的首要“功课”。事实上,债务“到期墙”已升至新高,债务即将到期而再融资能力有限、实力较弱的开发商,其面临的风险正在上升。

  事实上,房企融资难或是长期性的。无论是千亿房企还是中小房企,当下更重要的是降低企业的财务风险,这是首要的,利润低点没事,但现金流一旦断流就是生死问题,因此,在今后较长一段时间,融资能力将成为房企能否长久发展的主要因素。

  逻辑也很简单,现在融资成本越来越高,房企利润率又在下降,最终开发商都在给金融机构打工,因此对融资能力的综合解决方案,是每一家房企的必修课。

  正如最近很多土地都是央企国企拿到,一个重要的差异竞争力就是——很多央企国企融资成本都在3%、4%、5%左右,而很多上市民营房企都在8%、10%以上,更不用中小民营房企了。

  预测6:2020年房地产结构性风险,将是重大风险之一

  从房地产运营的核心洞见来说,房地产更多的问题不是单维度数据问题,而核心是结构性问题,结构性问题的突破,才是房企、房地产行业更加健康、可持续的关键。

  比如有研究机构就提醒房地产投资结构失衡是个严峻的问题,比如今年2月份一直持续到现在,西部地区房地产开发投资增速远远高于东部区域,反而从人口结构性来看,东部区域人口比例远高于西部区域人口。那么问题就来了,一个存在过度投资可能供应过剩的风险,一个存在投资放缓可能供应不足形成房价上涨的压力。尤其对于东部地区的热点城市,保持其房地产投资合理增长,才能缓解其房价上涨的压力。

  同样,地产大佬强调,现在市场最大的问题是把风险挤压到了低线城市。

  前一轮去库存基本把一二三线的库存去没了,但2016年10月份限价政策,限制的是一二线和强三线城市,现在这些城市基本没什么库存,但需求比较大,导致二手房和二手房价格倒挂,新项目基本不存在风险。但四五线城市需求相对没有那么强劲,销售压力会非常大

  结构性风险最大的问题是房企过于单一布局在某个区域或者有限区域,就很有可能带来业绩的波动性。

  预测7:未来“4类房企”会很危险

  2020年哪些房企会很危险?关于风控维度,中指院给出一个系统的测算结果。

  即目前80%的上市房企处于安全的风险范围之内,整体风险可控;

  同时,销售额在三千亿级规模以上的企业,具有较强的抗风险能力;

  不同阵营的企业,主要面临的风险点不尽相同,主要风险在于区域环境、土地储备、资本结构、融资能力等方面。

  2020年乃至未来,中指院也提醒四类房企将面临较大风险。

  第一类,高价地占比过高,存在回款及资金隐患的房企;

  第二类,融资能力不足的小型房企;

  第三类,布局过度集中、三四线占比过高的房企(尤其区域型房企);

  第四类,存在产品错配、品质不稳等问题导致品牌力下降的房企。

  预测8:2020年,是房企综合竞争力的“提升年”!

  未来房企的竞争都是体系的竞争。单纯的一招一式已经解决不了问题。

  而2020年,则是房企综合竞争力的“提升年”。

  事实上,从企业自身外有人拿,综合竞争力,跨越房地产周期调控、高质量、可持续发展都成为战略优化的“初心”,比如龙湖、碧桂园等在过去2、3年都在战略上陆续提出跨周期的综合能力打造。

  高质量发展几乎是所有30强房企都在强调的战略口号和行动。而行情越是不好,老潘相信这种高质量、健康发展会被重视度越高。

  事实上,从发展模式来看,房企已经过了黑马辈出的时代,因为天时地利人和的窗口期从2018年到2020年不具备了,未来房企想继续中速增长,核心靠清晰的战略、产品的差异化、强运营效率,即整体综合竞争力的PK和较量了。

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