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2019年房企拿地与销售走势总结
2020/1/3   来源:中指研究院
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一、总体表现:销售额平稳增长,投资节奏有所放缓

销售规模平稳增长,千亿军团达36家。在“三稳”的调控基调下,2019年房地产企业销售规模稳步增长,行业集中度持续提升,其中,权益销售额过百亿的房企共有147家,销售额共计9.6万亿元,市场份额达60%,同时,碧桂园、万科、恒大等龙头企业优势延续,销售金额超五千亿。

拿地规模稳步增长,投资节奏放缓。2019年房地产企业拿地规模稳步增长,TOP100企业拿地总额27835亿元,同比增长17.7%,但是,受城市精准调控以及融资持续严监管等因素的影响,房地产企业本着审慎的拿地原则,二季度以来,企业新增土地储备增长区间逐渐收窄,投资节奏放缓。

拿地态度更趋理性,拿地销售比均值降至22%。随着调控政策的不断出台以及企业自身发展策略的不断调整,房地产企业拿地销售比值自2017年下半年以来一直处于下降趋势,2019年销售额TOP100企业拿地销售比均值为22%,较去年同期下降约10个百分点,企业逐渐由“有地就拿”转向“拿优质地”,优质的土地储备有效加速了销售回款和城市去化。

二、内部分化:龙头企业韧性依旧,中小企业态度各异

图:各阵营房企拿地销售比均值

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不同阵营企业拿地销售比均有不同程度下降,但阵营内分化明显,龙头企业保持稳健节奏,中型房企相比仍较积极,小型房企总体更加理性。

龙头企业投资拿地韧性依旧。龙头企业能够适时调整投资和销售策略,融资亦存在优势,销售额5000亿以上企业拿地销售比均值为16.75%,较去年同期下降约3个百分点,其中融创中国在收并购市场势头强劲,拿地销售比为18%,较去年同期增加6个百分点;

千亿房企整体拿地态度较为积极。在经历2018年的规模扩张后,土储较充足,2019年投资整体趋谨慎,投资布局集中一二线热点城市。1000-5000亿房企拿地销售比均值为21.72%,较去年同期下降约12个百分点,部分企业如华夏幸福因资金面改善等因素,拿地销售比较去年增长较快;

千亿以下房企分化较明显,半数拿地态度更加理性。300-1000亿企业虽处于跨千亿的规模扩张节点,但在政策及资金承压下,拿地销售比均值较去年也有所下降,但也存在个别企业激进拿地冲千亿规模;100-300亿企业受政策调控、城市布局不均衡等因素影响,2019年拿地销售比均值大幅度下降。

图:销售额TOP152房企拿地销售比散点分布

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从销售额TOP100房企拿地销售比离散分布来看:

随着销售规模递减,房企拿地态度愈发谨慎。其中TOP50企业受益于区域均衡布局以及灵活多样的回款策略,整体稳健积极,拿地销售比值分布相对集中,在15%-30%之间;TOP50-152企业主要受资金状况影响,拿地态度愈发谨慎,过半企业拿地销售比值走低,主要分布于20%以下。

随着销售规模递减,拿地销售比分化越明显。销售业绩50名后房企总体偏谨慎,但受企业发展阶段及布局等影响,群体内差异明显。部分企业布局好,销售增长快,拿地表现积极,部分房企则受区域市场调整及资金状况影响,拿地节奏放缓。

图:CREIS中指·地主-房企拿地策略

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总结

随着城市群及都市圈的不断发展,各级城市呈现出差异化的发展路径,房地产企业将迎来新的机遇与挑战。首先,在当前城市精准调控及融资严监管的政策趋势下,加速销售回款、控成本、平衡现金流愈发重要,房企拿地和销售规模要匹配,防止规模过度扩张引发现金流危机;其次,随着房地产窗口期的缩短,企业在加快销售回款的同时更要把握好市场窗口期,在把握好本地市场的同时积极寻求结构性机遇,找准节奏审慎拿地。

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