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应对楼市“非理性” 限涨限跌都有“令”
2021/9/13   来源:证券日报
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二手房成交参考价机制与多地“限跌令”并存,这看似矛盾的表象背后,实际是楼市发展区域分化背景下,“稳房价”的不同表现形式。

  近日,《证券日报》记者梳理各地楼市政策注意到,由于年内少数城市的房地产市场持续升温,为实现楼市“三稳”,实施了二手房成交参考价机制;同时,下半年以来,为实现房地产市场平稳健康发展,亦有部分城市推出“限跌令”。这一局面究竟成因如何,《证券日报》记者近日展开调查。

  少数城市

  设定二手房“参考价”

  二手房成交参考价机制,主要源于深圳楼市的持续过热。

  据《证券日报》记者梳理,去年4月份至今年1月份,深圳二手住宅销售价格指数连续10个月实现同比两位数增长。针对上述情况,今年2月8日,深圳市住房和建设局发文建立二手住房成交参考价格发布机制,同时发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格。在该政策出台后,深圳多家银行亦明确表态,将二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据。

  如今,半年时间已过。深圳住建局数据显示,8月份,深圳二手商品房成交23.3万平方米(2520套),同比下跌77.28%。其中,二手商品住宅成交19.54万平方米(2043套),同比下跌79.96%。

  谈及二手房成交参考价机制,深圳市民毕女士告诉记者,“最近几个月,能明显感觉到二手房市场有所降温,尤其是我一直关注的百花片区学区房,价格降幅很大。而且,不只是二手房,法拍房的热度似乎也在下降。”

  据毕女士介绍,前段时间该区域有一套起拍价与二手房参考价相当的法拍房流拍,虽然这套法拍房的价格低于此前市场成交价约180多万元,但仍然流拍。“我认为这是一个信号,说明深圳楼市的调控措施已起到降温作用。作为意向购房者,我的心态已回稳,准备继续观望。”

  “虽然二手房价格本身无法像新房一样直接限价,但并不代表二手房价格不能被有效管控。”58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示,二手房的量价变化对于房地产市场的整体稳定意义重大,尤其是在一些二手房成交量已经占据一半、以存量房为市场主体供给的城市,二手房价格的稳定更是起到举足轻重的作用。整体来看,建立二手房成交参考价机制,确实能最大程度稳定市场对二手房价格的预期。

  据记者不完全统计,截至目前,至少已有广州、成都、西安等10个城市建立了二手房成交参考价机制;此外,部分城市还通过二手房挂牌价核验等方式,加强对二手房价格的管控。

  例如,成都市民肖先生告诉记者,“我于6月底看中一套房主报价180万元的二手房,先行支付了5万元定金和1.8万元中介服务费。可就在我凑首付的两个月时间里,该二手房的房价已跌至160万元,为及时止损,我取消了买房计划,已支付的6.8万元也打水漂了。”肖先生的经历,在一定程度上反映出成都楼市的降温。

  此外,上海市某房产中介工作人员亦向记者透露,上海二手房价格从去年四季度开启上涨模式,至今年年初达到高点。随着政策面出手稳房价,目前全市二手房价格基本处于横盘状态,甚至个别地段出现房价下跌。从数据上看,8月份上海二手房成交量环比、同比均有不同程度下跌。

  部分城市明确“限跌令”

  防控房价非理性“跳水”

  下半年以来,相较于个别热点城市升级调控政策让楼市“退烧”,部分三四线城市则推出了截然不同的楼市政策——“限跌令”。

  例如,日前江阴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》,要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格,严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战,坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。除此之外,沈阳、桂林、昆明、唐山等地亦先后推出类似政策。

  “楼市稳定,既要防止房价大涨,也要防止房价大跌。”张波解释称,今年以来,各地的楼市调控措施主要表现为控制房价上涨,尤其是热度过高的城市,其出台政策的力度也明显增强。但随着调控不断深入,房地产市场的分化趋势也在加剧,即部分城市的楼市成交量持续低迷。

  以江阴为例,江阴510房产网发布的数据显示,8月份江阴全市商品房成交975套,环比下跌14.77%,同比下跌59.49%。其中住宅成交780套,环比下跌22.92%;非住宅成交195套,环比上涨47.73%。截至9月1日,江阴可售房屋38170套,其中可售住宅21951套。按目前去化速度来看,全市住宅去化周期大约在13个月左右。

  易居研究院智库研究中心总监严跃进对《证券日报》记者表示,从目前部分城市推出的“限跌令”来看,其本质在于库存较多、去化周期长且人口虹吸能力相对偏弱,由此导致房企营销出现乱象,进而造成交易秩序的混乱。

  一位不愿具名的业内人士向记者表示,三四线城市的房地产商出现降价销售、打价格战等行为,归根结底还是为了快速回笼资金。在房企“三道红线”、贷款集中度管理以及重点城市土拍“两集中”政策实施的背景下,今年房企资金管控能力受到很大挑战。而在部分房屋供给量较多的城市,其需求量无疑是小于供给量的,购房者是有限且固定的。在这种情况下,“以价换量”成为房地产商的首选。

  在“稳房价、稳地价、稳预期”的基调下,“限跌令”的存在就显得很有必要。严跃进表示,房价的无序下跌易引起恶性竞争,从这个角度看,限制房价下跌有利于市场预期的稳定。

  事实上,近年来我国房地产市场运行特征发生了明显变化,从区域市场来看,分化加剧的态势比较明显。

  各城市房地产市场的分化,亦是基本面的体现。一方面,不同城市的需求增长存在差异,一二线及热点城市的人口流入,是需求增长的直接推动因素;另一方面,受土地供应节奏和库存影响,不同城市的市场供求状况亦会存在明显差异,这也导致市场对于调控的敏感度有所不同。因此需要因城施策,以保障房地产市场的整体平稳健康发展。

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